Unterstützung bei der Gebäudeerneuerung

Gebäudeerneuerung – Honorarvertrag, Werkvertrag, Versicherungspolice, Kündigung und vieles mehr. Erneuerungsarbeiten und Sanierungen bringen einiges an Papierkram mit sich. Was Sie als Bauherr darüber wissen sollten.

Gebaeudeerneuerung

BILD HEV SCHWEIZ

Der Gebäudepark in der Schweiz ist aus baulicher Sicht weitgehend in einem guten Zustand. Auch wenn Energiestrategen von einer zu niedrigen Erneuerungsrate sprechen, sind wir weit von einer «Verslumung» entfernt. Damit dies weiterhin so bleibt, ist ein regelmässiger Unterhalt der Bausubstanz notwendig.

Wichtiger Gebäudeunterhalt

Der Gebäudeunterhalt beginnt im Kleinen. Bereits das Reinigen von Geräten oder Bauteilen wie beispielsweise Jalousieläden gehört zu den Unterhaltsarbeiten. Im Fachjargon werden solche Arbeiten als Instandhaltung bezeichnet. Der grosse Vorteil einer regelmässigen Reinigung besteht darin, dass die Bauteile währenddessen genau betrachtet werden. So wird dem Eigentümer auffallen, dass der Farbanstrich des Fensterladens erste Risse aufweist, und er kann rechtzeitig dafür sorgen, dass dieses Bauteil neu gestrichen wird. Oder er nimmt den Anstrich gleich selbst vor. 

Unterstützend zur regelmässigen Bauteilkontrolle zieht der Eigentümer am besten Checklisten bei. Solche sind im Ratgeberbuch «Unterhalts- und Erneuerungsplanung» zu finden. Neben der Art der Kontrollarbeiten ist auf diesen Listen auch vermerkt, in welcher Periodizität die Kontrollen stattfinden sollen und ob Fachwissen dafür benötigt wird. Zeigt sich an mehreren Stellen, dass eine Instandhaltung oder eine Instandsetzung nicht mehr ausreicht, um das Bauteil gefahrlos weiternutzen zu können, setzt für den Eigentümer die Erneuerungsplanung ein. Hierbei lohnt es sich, mehrerer Bauteile gemeinsam zu erneuern und Synergien zu nutzen. Einen Anhaltspunkt, wann welches Bauteil erneuert werden sollte, liefert die Analyse der einzelnen Lebenszyklen. 

Das Vertragswesen kennen

Wird gebaut, kommen einige Rechte und Pflichten auf die Bauherrschaft zu. Diese gilt es in entsprechenden Vereinbarungen und Verträgen zu regeln. Angefangen beim ersten Planerauftrag über die Handwerkerofferten bis hin zum eigentlichen Werkvertrag: An all diese Schritte sind weitere Details wie Fristen, Zahlungsmodalitäten und Verantwortlichkeiten geknüpft. Seitens der Bauherrschaft sind je nach Umfang der Arbeiten zusätzliche Versicherungen abzuschliessen.

Auch der Risikoabsicherung sollte Beachtung geschenkt werden. Bei der Entscheidung, welche Sicherheiten gewählt werden, ist zwischen Sicherheitsleistungen während der Bauphase und solchen nach der Abnahme – zur Absicherung der Gewährleistungspflicht – zu unterscheiden. Viele Aspekte also, die es besser vorgängig zu klären gilt.

Werkvertrag: Wissen Sie Bescheid?

Innerhalb des Vertragswesens im Bau bildet der Werkvertrag ein zentrales Vertragsdokument. Unabhängig von der Grösse des Bauvorhabens wird ein Werkvertrag abgeschlossen, sei dies nun eine mündliche Beauftragung zur Montage einer neuen Steckdose oder die Realisierung eines kompletten Anbaus an das Haus durch einen Generalunternehmer. Manchmal wird der Vertrag mündlich oder per Handschlag geschlossen, meist aber schriftlich und mit unzähligen Zusatzklauseln und zum Teil ausufernden allgemeinen Bedingungen. Während für kleinere Arbeiten wie Montagen kein grosses Vorwissen notwendig ist, und sich auch ein möglicher Schaden im Rahmen halten würde, hat man bei einem Werkvertrag für ein grösseres Unterfangen durchaus einiges zu beachten. Der HEV-GU-Werkvertrag unterstützt den Eigentümer dabei, einen bauherrenfreundlichen (Generalunternehmer-) Werkvertrag auszustellen. Die dazugehörende Wegleitung zeigt auf, welche Klauseln wie auszuformulieren sind und macht auf Stolperfallen aufmerksam. Der Eigentümer soll am Schluss nicht nur zu seinem Recht, sondern auch zu einem vollendeten Bauwerk kommen.

Meist beginnen die ersten Unsicherheiten bereits bei der Objektdefinition. Das auszuführende Bauprojekt ist deshalb möglichst genau zu beschreiben. Bei späteren Differenzen stellt sich häufig die Frage, welche Baubeschriebe und Pläne als Grundlage dienten. Hier sollten Bauherr und Unternehmer eine klare Definition und Rangordnung der Dokumente beschliessen sowie sämtliche für das konkrete Projekt erforderlichen Vertragsbestandteile in der Vertragsurkunde festlegen. Stolperfallen zu erkennen und bestenfalls vor der Vertragsunterzeichnung zu eliminieren – das ist ein wichtiges Ziel für jeden Bauherrn. Oder mindestens sollte sich der Bauherr bewusst sein, dass es Stolperfallen gibt.

Was geschieht mit den Mietern?

Wird eine Mietliegenschaft saniert oder erneuert, kommt mit den Mietern eine weitere Nutzergruppe ins Spiel. Aufgrund der Arbeiten respektive der Eingriffstiefe muss der Eigentümer zusammen mit seinem Planer entscheiden, ob das Objekt in bewohntem Zustand erneuert werden kann oder ob den Mietern gekündigt werden muss. In beiden Fällen müssen die Mieter fristgerecht informiert werden. Entscheidet das Planungsteam, die Sanierung im bewohntem Zustand durchzuführen, sind die Mieter im Detail über den Bauablauf und die zu erwartenden Beeinträchtigungen zu informieren. Wird die Tauglichkeit der Mietwohnung vermindert, kann der Mieter ein Mietzinssenkungsbegehren stellen. Im Idealfall kommt der Vermieter einem solchen Begehren zuvor und zeigt bereits bei der Präsentation der Massnahmen auf, inwieweit er den Mietern entgegenzukommen gedenkt. Ebenfalls im Voraus anzukündigen ist eine allfällige Mietzinserhöhung nach erfolgter Erneuerung der Liegenschaft. Effektiv ausgesprochen werden darf diese jedoch erst nach Abschluss der Arbeiten und beim Vorliegen der Schlussabrechnung. Entsprechende Fristen gilt es selbstverständlich einzuhalten. 

Für umfassende Projekte kann der Bauherr einen Planer oder Bauherrenberater beiziehen. Aber auch mit externer Unterstützung ist es für einen Eigentümer unabdingbar, dass er die wichtigsten Abläufe und Fristen kennt. Der HEV Schweiz unterstützt Bauherren hierbei mit verschiedenen Ratgeberbüchern und Checklisten.

THOMAS AMMANN dipl. Arch. FH, Ressortleiter Energie- und Bautechnik beim HEV Schweiz

STÉPHANIE BARTHOLDI MLaw, Juristin beim HEV Schweiz