• Welchen Einfluss hat Corona auf den Immobilienmarkt?

Welchen Einfluss hat Corona auf den Immobilienmarkt?

06.08.2020 KATHRIN ELIASSON MSc Business & Economics Ökonomin Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Immobilienmarkt – Experten sind sich einig, dass die Corona-Krise zu einem Rückgang des Wirtschaftswachstums in der Schweiz führen wird. Welche Auswirkungen hat das auf den Immobilienmarkt?

Vom 17. März bis am 11. Mai waren in der Schweiz bis auf die sogenannten systemrelevanten Bereiche (z. B. Lebensmittel) praktisch alle Geschäfte mit Publikumskontakt wie Restaurants, Kinos, Museen usw. geschlossen. Die Bevölkerung war dazu angehalten, möglichst zu Hause zu bleiben. Dieser «Lockdown» dauerte acht Wochen und hat die Verbreitung des Coronavirus stark reduziert. Gleichzeitig hat der Lockdown für weitreichende Konsequenzen in grossen Teilen der Wirtschaft gesorgt.

Schrumpfende Wirtschaft

Anfang Jahr rechnete das Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) für 2020 mit einem Wirtschaftswachstum von 1,7 Prozent. Im Mai waren die Erwartungen auf –6,7 Prozent gesunken. Zum Vergleich: Nach der globalen Finanzkrise 2009 betrug der Rückgang –1,9 Prozent. Solche Prognosen sind schon unter normalen Umständen mit einer hohen Unsicherheit behaftet. Doch insgesamt sind sich die Experten der verschiedenen Institutionen, die solche Einschätzungen abgeben, einig, dass die Wirtschaft dieses Jahr schrumpfen wird. Auch die EU erwartet einen Wirtschaftsrückgang in ähnlicher Grössenordnung.

Dass eine Rezession mehr ist als nur eine abstrakte Zahl, zeigt die steigende Arbeitslosigkeit: Sie ist von 2,4 Prozent (Anfang Jahr) auf 3,4 Prozent (Mai) gesprungen. Auch wenn die allerneuesten Daten darauf hindeuten, dass sich der Konsum in der Schweiz relativ rasch zu erholen scheint, bleiben die Aussichten trüb. Die Schweiz als Exportland ist stark vom Verlauf der Corona-Krise sowie der wirtschaftlichen Entwicklungen im Ausland abhängig. Bei einem solch dramatischen Einschnitt stellt sich die Frage, wie sich die Krise auf den Immobilienmarkt auswirken wird.

Steigende Leerstände bei den Mietwohnungen

Der Immobilienmarkt reagiert im Allgemeinen zeitversetzt auf Veränderungen. Der Bau neuer Wohnungen oder anderer Gebäude kann nicht von heute auf morgen angepasst werden. So dauerte es auch eine Weile, bis der Immobilienmarkt auf die vor 12 Jahren eingeführte volle Personenfreizügigkeit und die dadurch gestiegene Zuwanderung reagierte. Nun dürfte es sich umgekehrt verhalten: Durch die Rezession wird die Zuwanderung vermutlich stärker sinken als bisher angenommen, und auch die Bildung neuer Haushalte dürfte schwächer ausfallen als in den vergangenen Jahren. Junge Menschen bleiben vielleicht etwas länger bei den Eltern wohnen oder ziehen in eine WG, statt eine eigene Wohnung zu nehmen.

Auch wenn Investoren jetzt auf die Bremse treten – wie das beispielsweise das Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner beobachtet –, werden bereits laufendende Bauprojekte deswegen wohl kaum gestoppt. Das bedeutet aber, dass ein weiterer Anstieg der Leerwohnungsbestände zu erwarten ist. Gleichzeitig dürften die Angebotsmieten weiterhin unter Druck bleiben. Die Experten von Wüest Partner rechnen für 2020 mit einem Rückgang der ausgeschriebenen Mieten um 1,4 Prozent. Trotz weiterhin steigender Leerstände und rückläufiger Mieten dürften Wohnrenditeobjekte eine attraktive Anlageform bleiben. 

Durch die Corona-Hilfspakete mussten sich viele Staaten weiter verschulden, und auch die Schweiz hat ihre Schulden erhöht. Zur Stützung der Konjunktur sowie des Staatshaushalts werden die Notenbanken die Zinsen wahrscheinlich auch mittelfristig tief halten müssen.

 

 

Links (Mietwohnungsmarkt, 2019): Seit 2014 hat sich der Mietwohnungsmarkt in der ganzen Schweiz stark entspannt. Sämtliche Märkte, mit Ausnahme der Region Zürich, sind ausgeglichen oder weisen einen Angebotsüberhang auf. Rechts (Wohneigentumsmarkt, 2019): Der Markt für Wohneigentum ist stark angespannt. Ein knappes Angebot steht einer hohen Nachfrage gegenüber. Nur noch die kaufkräftigsten Haushalte können sich Eigentum leisten. Ein Wert von –5 (oder das dunkelste Rot) zeigt Regionen, deren Knappheit zu den 10 % knappsten regionalen Marktsituationen in der Periode 2005 – 2019 zählt. Ein Wert von 5 (oder das dunkelste Grün) steht analog für die 10 % entspanntesten Regionen. GRAFIKEN BUNDESAMT FÜR WOHNUNGSWESEN BWO (2019)

Wohneigentum weiterhin knapp

Auch beim Wohneigentum zeichnet sich keine Umkehr der bisherigen Trends ab. Das Angebot an Einfamilienhäusern, aber auch das Angebot an Eigentumswohnungen ist bereits seit längerer Zeit eher knapp. Der Trend, eine Eigentumswohnungen zu kaufen, um sie dann zu vermieten («buy to let»), verringert das Angebot an Wohneigentum zusätzlich. Gemäss Wüest Partner wird beinahe jede vierte Eigentumswohnung zu diesem Zweck erworben.

Der Wunsch nach Wohneigentum ist weiterhin stark, und die tiefen Hypothekarzinsen stützen die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden bereits seit geraumer Zeit. Die Preise für Wohneigentum dürften daher anhaltend hoch bleiben. Durch die wirtschaftlichen Schwierigkeiten könnte aber die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer sinken. Wüest Partner sieht daher vor allem die Preise für Eigentumswohnungen etwas unter Druck.

Herausfordernde Lage für Geschäftsliegenschaften

Deutlich schwieriger zeigt sich die Lage für Geschäftsliegenschaften. Durch die Schliessung der Läden hat der Onlinehandel nochmals einen Schub erhalten. Das dürfte den Strukturwandel im Detailhandel, der bereits vor der Krise im Gang war, weiter beschleunigen. Eventlokale haben es zudem auf absehbare Zeit sehr schwer, da weiterhin unklar ist, wann grosse Veranstaltungen wieder erlaubt sein werden. Viele Firmen machten durch die ausserordentliche Situation erste Erfahrungen mit Homeoffice-Modellen. Büros werden sicherlich auch in Zukunft eine Rolle spielen, doch das Arbeiten von zu Hause aus dürfte weiter zunehmen und so die Nachfrage nach Büroflächen beeinflussen. Im Umkehrschluss könnte dies auch bedeuten, dass die Menschen mehr Wohnfläche benötigen, um sich zu Hause einen Arbeitsplatz einzurichten.